Vermessung der Wohnungsmärkte

Wie groß wäre eine fiktive Stadt, in der die ganze Weltbevölkerung leben würde?

Würde die gesamte Weltbevölkerung in einer Stadt mit der Dichte von Paris (20.000 Einwohner pro km²) leben, wäre diese Stadt so groß wie Schweden. Selbst das weniger dicht besiedelte Pariser Umland, wie etwa das Département Seine-Saint-Denis (9.200 Einwohner pro km²), würde eine Fläche benötigen, die der von Schweden und Finnland zusammen entspricht.

In Barcelona ist der Unterschied viel deutlicher: Die Stadt selbst ist dicht besiedelt (17.300 Einwohner pro km²), während die umliegende Provinz nur 500 Einwohner pro km² zählt. Eine Stadt mit dieser Dichte, die die gesamte Weltbevölkerung beherbergen würde, wäre 1,2-mal größer als alle europäischen Länder zusammen.

Ähnlich sieht es in vielen europäischen Großstädten aus, wie Wien, Kopenhagen, Amsterdam, Frankfurt oder München, deren Metropolregionen oft von Zersiedelung geprägt sind. Besonders dünn besiedelt ist das Berliner Umland: Eine Weltstadt mit der Bevölkerungsdichte des Dahme-Spreewald-Kreises wäre 7,6-mal so groß wie Europa.

Der Urbanisierungstrend schreitet damit in den europäischen Metropolen weiter voran. Das heißt auch: Der Druck auf die Wohnungsmärkte der Großstädte wird anhalten und entsprechend Investmentopportunitäten liefern. Vor dem Hintergrund der knapper werdenden Flächen und dem Flächenverbrauchsziel „Netto-Null“ bis 2050 rücken Konversionsareale, Hochhausbau und Nachverdichtung im Bestand stärker in den Fokus von Stadtplanung und Immobilienwirtschaft.

Kartenbeschreibung: Die blaue Einfärbung entspricht in etwa der Fläche, die eine fiktive Weltstadt mit der jeweils angegebenen Einwohnerdichte einnehmen würde. Für manche Umlandregionen, bei denen die Weltstadt flächenmäßig größer als Europa (inkl. europäisches Russland) wäre, ist der entsprechende Faktor angegeben.

In Europas Metropolen wird Wohnen neu gedacht: Durch den Zuzug junger Leute, flexible Lebensplanungen und wachsende Jobmobilität etablieren sich moderne, Wohnformen wie Mikroapartments, Studentenwohnheime, Co-Living oder Serviced Apartments dort zunehmend als wichtiger Baustein für die Wohnraumversorgung. Sie bieten nicht nur kurzfristig verfügbaren, möblierten Wohnraum, sondern auch Gemeinschaftsflächen (u.a. Küchen, Fitnessraum, Co-Working-Space) und Services (u.a. Reinigung), die der klassische Wohnungsmarkt so nicht leisten kann. Das Ergebnis? Ein vielseitiges Angebot, das den traditionellen Wohnungsmarkt ideal ergänzt – perfekt für Studierende, Auszubildende, Young Professionals, Pendler, Projektmitarbeiter oder Expats.

Auch in der pulsierenden Metropole Kopenhagen kann das Angebot an modernen Wohnformen kaum mit der rasant wachsenden Nachfrage Schritt halten – weitere Mietpreissteigerungen sind daher vorprogrammiert. Chancen hinsichtlich des Marktpotenzials werden sowohl im studentischen als auch im nicht-studentischen Segment vor allem in zentralen und gut angebundenen Lagen gesehen.

Kartenbeschreibung: In der Karte sind die modernen Wohnungsangebote in Form von Studentenwohnungen und Serviced Apartments sowie die größten Universitäten im zentralen Kopenhagener Stadtteil Indre By verortet. Die Übersichtskarte zeigt den Anteil kleiner Wohnungen (<40 m²) in den einzelnen Kopenhagener Stadtteilen.

Die Temperaturen in stark verdichteten und versiegelten städtischen Gebieten sind bereits heute ganzjährig höher als in den umliegenden ländlichen Räumen (sog. Hitzeinseln). Die Anzahl der heißen Tage wird in Zukunft weiter zunehmen. Dabei gibt es regionale Unterschiede: Während es in Hamburg zwischen 2036 und 2065 durchschnittlich 5,4 Tage pro Jahr mit Temperaturen über 30°C geben könnte (heute: 3,6 Tage), sind es in Köln 12,2 Tage (heute: 7,5 Tage). Besonders heiß wird es in Ludwigshafen (20 Tage), Karlsruhe (18,7 Tage) oder Mainz, Darmstadt, Heidelberg und Heilbronn (jeweils rund 16 Tage).

Hitzeinseln entstehen vor allem durch eine hohe Bodenversiegelung und fehlende Begrünung. Dunkle, versiegelte Flächen wie Straßen und Gebäude speichern die Wärme und heizen die Luft zusätzlich auf. Demgegenüber haben unversiegelte Grünflächen und Bäume einen kühlenden Effekt durch Verdunstung und Verschattung. Dieser klimaregulierende Effekt ist umso größer, desto höher das Grünvolumen ist (ein alter Baumbestand mit dichten Kronen kühlt besser als eine Rasenfläche). In deutschen Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern liegt das Grünvolumen bei Ø 3,4 m³ je m² Fläche. Besonders grün sind Kaiserslautern (6,7 m³) und Baden-Baden (6,2 m³).

Hitze ist vor allem für die Gesundheit vulnerabler Bevölkerungsgruppen gefährlich, beeinträchtigt aber das Wohlbefinden aller städtischen Bewohner. Langfristig könnten mikroklimatische Bedingungen auch innerhalb Deutschlands bei der Wohnortwahl eine Rolle spielen. Es lebt sich vor allem dort auch in Zukunft am angenehmsten, wo möglichst wenig Flächen versiegelt und dafür dicht begrünt sind. Das gilt sowohl auf gesamtstädtischer als auch auf Quartiers- und Objektebene. Großkronige Bäume, Dach- oder Fassadenbegrünung und Verschattungselemente erhöhen die Lebensqualität und damit die Attraktivität und Vermietbarkeit von Quartieren und Wohnobjekten.

Kartenbeschreibung: Die Karte zeigt, wie Hitze-resilient ausgewählte deutsche Großstädte sind. Grundsätzlich gilt: je grüner, desto besser. Die eingefärbte Fläche zeigt den Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche, der mit Gebäuden und Straßen dauerhaft versiegelt ist. Die Bäume symbolisieren das Grünvolumen (Bäume oder Sträucher, jedoch keine reinen Rasenflächen). Die Anzahl der heißen Tage (Höchsttemperatur von mehr als 30°C) bezieht sich auf die Prognose des Weltklimarats IPCC bis Mitte des 21. Jahrhunderts (2036 bis 2065) bei mäßigem Klimaschutz (sogenanntes RCP-Szenario 4.5).

Bäume haben einen positiven Effekt auf das Stadtklima. Sie kühlen mit ihrem Schatten und entziehen der Luft Wärme und Schadstoffe. Dabei gilt: je größer der Baum (und damit die Baumkrone), desto größer der Effekt. In Wien wurden an Messstationen im innerstädtischen, dichtbebauten Gebiet zwischen 2003 und 2019 regelmäßig doppelt so viele Hitzetage mit über 30°C (Höchstwert 63 Tage im Jahr 2018) gemessen als im Wiener Wald. Der Kühleffekt von Rasenflächen ist zwei- bis viermal niedriger als von Grünflächen mit Bäumen. Grünfläche ist also nicht gleich Grünfläche.

• Städte wie Paris, Manchester, Malmö oder Den Haag verfolgen bei ihrer Stadtbegrünung daher die „3+30+300-Regel“ des niederländischen Stadtgrün-Forschers Cecil C. Konijnendijk:
• 3 große Bäume von jedem Gebäude aus sichtbar
• 30 Prozent Baumkronenabdeckung auf Nachbarschaftsebene
• 300 Meter Gehdistanz bis zum nächsten öffentlichen Park oder zur nächsten großen Grünfläche

Der Ansatz soll nicht nur städtische Leitbilder stärken, sondern lässt sich auch auf Objekt- und Quartiersebene umsetzen. Die quantitativen Zielvorgaben ermöglichen eine zielgerichtete und messbare Umsetzung von qualitätvoller Begrünung von Objekten, Projektentwicklungen und Quartieren. Diese trägt nicht nur zur Erhöhung von Attraktivität der Wohnlage und Aufenthaltsqualität in den Außenanlagen bei, sondern wirkt sich auch positiv auf das lokale Mikroklima und die Gesundheit der Bewohner aus.

Kartenbeschreibung: Die Karten zeigen die Standorte öffentlicher Bäume mit Kronendurchmesser in Berlin und Wien.

Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral beheizt werden. In Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern muss dazu bis Mitte 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorliegen, um den besten und kosteneffizientesten Weg zu einer klimaneutralen Wärmeversorgung zu ermitteln. Dadurch soll die Planungs- und Investitionssicherheit für Gebäudeeigentümer bezüglich der vor Ort vorhandenen bzw. geplanten Wärmeversorgung erhöht werden.

Fernwärme spielt dabei insbesondere in urbanen Gebieten eine entscheidende Rolle. Bundesweit werden derzeit 14 Prozent der Haushalte mit Fernwärme – bisher überwiegend (80 Prozent) aus fossilen Brennstoffen – versorgt. Während 30 Prozent der Haushalte in Ostdeutschland an ein Wärmenetz angeschlossen sind, liegt die Zahl in Westdeutschland derzeit bei knapp 10 Prozent. Doch auch in städtischen Gebieten mit Fernwärmenetzen ist ein Anschluss nicht überall möglich. Die Wärmenetzgebiete in deutschen Großstädten sind in der Regel auf die innerstädtischen Lagen und Neubaugebiete beschränkt. Innerhalb dieser Versorgungsgebiete sind auch längst nicht alle Haushalte an die leitungsgebundene Wärmeversorgung angeschlossen.

Bei Immobilieninvestments, Projektentwicklungen und energetischen Bestandssanierungen wird die Berücksichtigung der kommunalen Wärmepläne angesichts langer Planungsfristen, potenzieller Anschlusspflichten und Kostenfaktoren wie der CO2-Steuer eine immer bedeutendere Rolle spielen.

Kartenbeschreibung: Die Karte zeigt die bestehenden und geplanten Fernwärmenetzgebiete in Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart. Darüber hinaus wurden die bestehenden Fernwärmeanschlüsse anhand des Zensus 2022 ausgewertet. Die schwarzen Quadrate entsprechen einer Fläche von einem Hektar, auf der mindestens fünf Anschlüsse angegeben wurden.

Eine der größten Herausforderungen bei der Elektrifizierung des Autoverkehrs ist die begrenzte Verfügbarkeit von Ladestationen. Aktuell teilen sich in Deutschland im Schnitt 22 Elektroautos einen öffentlichen Ladepunkt – in den Niederlanden sind es nur vier. Nicht nur die Anzahl der Ladepunkte, sondern auch die Platzierung dieser ist entscheidend für eine flächendeckende und nachhaltige Ladeinfrastruktur. Deutschlandweit ist die nächste öffentliche Ladestation rund sieben Minuten Fahrzeit entfernt, zur nächsten Schnellladestation sind es durchschnittlich etwa 12 Minuten. Dabei ist die Abdeckung in urbanen Gebieten sehr viel besser als im ländlichen Raum. Idealerweise kann das Elektroauto während der Arbeitszeit, der Erledigung von Einkäufen oder wohnortnah geladen werden. Dafür ist es allerdings entscheidend, dass Ladepunkte in Gehdistanz verfügbar sind. Bei dieser Betrachtung ergibt sich ein weniger flächendeckendes Bild auch in Großstädten wie Hamburg und Köln. Nur sieben Prozent der Mehrfamilienhäuser in deutschen Innenstädten bieten ihren Bewohnern eigene Wallboxen oder Ladesäulen an.

Neben E-Mobilität sind geteilte Angebote wie Carsharing oder E-Scooter ein immer wichtiger werdender Bestandteil insbesondere urbaner Mobilitätskonzepte. Für Shared Mobility existieren in Folge der Konsolidierung des Marktes immer weniger große Anbieter, die deutschland- bzw. europaweit aktiv sind. Noch nehmen die Geschäftsgebiete in Stadtrandrichtung bedingt durch eine zu geringe Nachfrage immer weiter ab. Mit der zunehmenden Immobiliennachfrage und Nachverdichtung auch in periphereren Lagen könnte in Zukunft auch eine regionale Ausweitung der Dienste erfolgen.

Über 90 Prozent aller Wege starten oder enden am Wohn- oder Arbeitsort. Mikrolagen mit einem vielfältigen Angebot an verschiedenen alternativen Verkehrsmitteln gewinnen zunehmend an Relevanz sowohl bei der Wohnortwahl als auch bei der Standortwahl von Unternehmen. Mit neuen, nutzerzentrierten Mobilitätskonzepten können Wohn- und Arbeitsorte für die multimodale, junge, urbane Klientel besonders attraktiv zu sein.

Kartenbeschreibung: Die blauen Flächen zeigen auf, wo eine öffentliche Ladesäule fußläufig innerhalb von fünf Minuten erreicht werden kann. Die gelb und orange eingefärbten Flächen sind die Geschäftsgebiete des Carsharinganbieters Share Now und des E-Scooterdienstes Dott (ehem. Tier).

Steigende Mieten und der zunehmende Mangel an preisgünstigem Wohnraum eröffnet vor allem in den großen Städten Debatten über zu hohe und weiter steigende Mietkostenbelastungen. Aus sozialpolitischer Perspektive gilt, dass eine Mietkostenbelastung von mehr als 33 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens die Grenze der Leistbarkeit übersteigt und die entsprechenden Wohnungen demnach im Verhältnis zum Einkommen zu teuer sind.

Es sind vor allem die attraktiven urbanen Stadtteile, die das bevorzugte Ziel der Nachfrage bilden und wo sich insbesondere bei der Betrachtung von Neuvermietungen oftmals deutlich überdurchschnittliche Mietbelastungen abzeichnen. Betrachtet man verschiedene Einkommensklassen und Haushaltstypen (Ein-Personen-Haushalte, DINKS, Familien), zeigen sich allerdings große Unterschiede: Geringverdienende und Alleinlebende sind am stärksten von hohen Belastungen betroffen, während Haushalte mit höheren Einkommen oder Doppelverdienerhaushalte deutlich niedrigere Belastungsquoten haben. Für die Wohnungswirtschaft ist eine solche differenzierte Analyse der Mietbelastungen essenziell, um standortabhängig künftige Mietsteigerungspotenziale einschätzen sowie mögliche Zielgruppen zu definieren und quantifizieren zu können.

Kartenbeschreibung: Die Karten zeigen für die einzelnen Postleitzahlgebiete die durchschnittliche Mietbelastungsquote bei Neuanmietungen. Die Quote ergibt sich aus den Angebotsmieten im jeweiligen PLZ-Gebiet und dem Haushaltsnettoeinkommen. Um das Haushaltsnettoeinkommen zu berechnen, dient das nach Quantilen differenzierte Bruttoarbeitsentgelt sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigter (Stand 2024) in den jeweiligen Städten als Grundlage. In Berlin liegt das Nettoeinkommen bei Ein-Personenhaushalten des ersten Quantils bei rund 2.040 €/Monat, des Medians bei 2.590 €/Monat und des dritten Quantils bei 3.450 €/Monat. Für DINK-Haushalte (zwei Personen, zwei Einkommen) wird das Bruttoarbeitsentgelt entsprechend verdoppelt. Für Familien wird ein volles und ein halbes Bruttoarbeitsentgelt angesetzt, zusätzlich fließen 500 Euro Kindergeld ins Nettogehalt ein. Als Wohnungsgröße wird die durchschnittliche Wohnungsgröße von 1-Personen-, 2-Personen und 4-Personen-Haushalten aus dem Mikrozensus angesetzt.

Der deutsche Mietwohnungsmarkt ist von verschiedenen Anbietergruppen geprägt. Die mit Abstand größte Vermietergruppe stellen Privatpersonen dar (rd. zwei Drittel der Mietwohnungen in Deutschland), die in der Regel lediglich eine geringe Anzahl von Wohnungen vermieten. Daneben gibt es die professionellen Vermieter, die in verschiedenen Gesellschaftsformen und mit unterschiedlichen Zielen am Markt aktiv sind: Kommunale Anbieter (deutschlandweit rd. 2,7 Mio. Wohnungen), Genossenschaften (rd. 2,2 Mio. Wohnungen) und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen (rd. 2,7 Mio. Wohnungen).

In NRW befinden sich rund 280.000 Wohnungen in kommunaler Hand. Den kommunalen Wohnungsunternehmen kommt eine besondere wohnungspolitische Bedeutung zu. Denn sie haben den Auftrag, vor allem Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen mit Wohnraum zu versorgen. Entsprechend ist fast ein Viertel des kommunalen Wohnungsbestandes mietpreisgebunden beziehungsweise mit Belegungsbindungen versehen. Aber auch die Durchschnittsmieten des freien Wohnungsbestandes liegen deutlich unter der durchschnittlichen örtlichen Bestandsmiete. Besonders groß ist der kommunale Wohnungsbestand in Köln mit über 55.000 Wohnungen (v.a. GAG Köln), rd. 13 Prozent des gesamten Mietwohnungsangebots.

Die Genossenschaften wiederum sind in ihrer Größe sehr heterogen aufgestellt. Während der Spar- und Bauverein eG Dortmund als Nummer eins in NRW mehr als 11.600 Wohnungen besitzt, zählen mehr als 70 Prozent der Genossenschaften weniger als 2.000 Einheiten. Genossenschaften bieten in der Regel vergleichsweise günstige Mietpreise, wobei sie gerade Genossenschaften in den Ballungsgebieten infolge des zu knappen Angebots vermehrt einen Aufnahmestopp verhängt haben.

Die Bestände der privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen liegen zu einem bedeutenden Anteil in Wachstumszentren und Verdichtungsräumen und damit besonders häufig in Wohnungsmärkten, die über die letzten Jahre von einer zunehmenden Anspannung betroffen waren. So sind in NRW über 50 Prozent aller privatwirtschaftlich angebotenen Wohnungen in den zehn einwohnerstärksten Kommunen lokalisiert. Die Bandbreite der privatwirtschaftlichen Unternehmen reicht von hoch professionalisierten Aktiengesellschaften über kleine Privatunternehmen mit Werkswohnungen bis hin zu Investmentfonds. Die privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen verfolgen in der Regel zwar wirtschaftliche Ziele. Allerdings tragen auch sie mit ihrem preisgebundenen Wohnungsbestand zur Versorgung von Haushalten mit niedrigen Einkommen bei. Im Durchschnitt sind ungefähr 15 Prozent des privatwirtschaftlichen Wohnungsbestands in Deutschland sozial gebunden.

Kartenbeschreibung: Der Zensus differenziert die Eigentumsform der Gebäude nach kommunalen Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen. In der Karte sind die jeweiligen Anteile der drei Anbietergruppen (per Drop Down auszuwählen) auf Gemeindeebene abgebildet.